10. september, 2021

The Economist har for nylig publiceret en artikel, hvor der stod: ”Vandmasserne har flået jorden i stykker som et stykke silkepapir under den tyske by Erfstadt; Lytton i British Columbia er brændt væk fra landkortet efter bare en enkelt dag med en vanvittig temperaturrekord; bilerne flyder som døde fisk i de vandfyldte gader i den kinesiske by Zhengshou”.

Fulgte du med i nyhederne fra et sikkert sted?



Klimarisici påvirker realøkonomien

Klimaforandringer gør verden til et mere risikabelt sted. Man forventer, at det bliver sværere og dyrere at optage gæld. Markederne vil få brug for pålidelig viden om, hvad klimaforandringer betyder for risiko. Den måde, som byer håndterer de udfordringer, som klimaforandringerne forårsager, vil afspejles i belægningsgrad og leje, drift af ejendomme og investorernes indstilling. Og det vil også ses i ejendomsværdier og investeringsperformance.
Den finansielle litteratur beskriver to primære indvirkninger af klimaforandringerne på realøkonomien: Forandringer i produktiviteten og ødelæggelsen af aktiver. Bestand af investeringsejendomme kan blive reduceret på grund af ødelæggelserne på den fysiske kapital (infrastruktur, bygninger og materiel). Selvom den type skader kan føre til en forøgelse af erstatningsinvesteringer på den korte bane, vil det sandsynligvis medføre mindre nettoformue på et overordnet økonomisk niveau (ECB, 2020). Nogle forfattere mener, at den kombinerede effekt af et drastisk fald i cap rate og et fald i aktivpriser kan være forstyrrende nok til at starte en lavkonjunktur i hele økonomien (ESRD, 2021).

I de seneste måneder har vi set nogle af de værste oversvømmelser i årtier. Selvom mange af hændelserne skyldes ekstreme vejrsituationer, må vi se i øjnene, at europæiske (og i særdeleshed nordiske) byer ligger ved eller er tæt på vandet. Data fra IPCC (2021) viser, at nogle aspekter af klimaforandringerne forstærkes for byer, blandt andet hede (fordi byområder oftest er varmere end deres omgivelser), oversvømmelser grundet nedbør og stigende middelvandstand i kystbyer.

Markedet for erhvervsejendomme kan stå overfor store prisændringer

I en rapport fra 2021 har Danmarks Meteorologiske Institut (DMI) udviklet oversvømmelsesscenarier for den danske kystline, inklusive prognoser for oversvømmede områder. Analyser viser, at bygningsskader udgør en stor andel af de totale oversvømmelsesomkostninger. Et kort over kystoversvømmelser for Norge (Breili et al., 2019), viser, at selvom Norge generelt ikke er truet af stigende middelvandstande på grund af landets stejle topografi, er den kystnære infrastruktur i risikozonen. Analysen identificerede over 100.000 bygninger og 510 km vejstrækning, der risikerer oversvømmelse. I Sverige har Commission on Climate and Vulnerability (2018) fundet ud af, at stigningen af havenes middelvandstand kan sætte mere end 200.000 bygninger i risiko for oversvømmelse og/eller jordskred.

Prognoserne er særdeles relevante for den finansielle sektor, fordi kreditforeninger kan risikere at pådrage sig tab, hvis ejere hvis ejere, der har mistet deres aktiver, ikke kan tilbagebetale deres lån. Det er især tilfældet, hvis aktiver som er faldet i værdi, er stillet som sikkerhed for gælden.
Data fra Danmarks Nationalbank (2021) viser, at danske kreditinstitutter har ejendomseksponeringer for 2,8 billioner kroner. Eksponeringerne inkluderer lån og garantier giver mod sikkerhedsstillelse i ejendomme. Eksponeringer for mere en 41 milliarder kroner er lige nu placeret i områder, der er i risiko for oversvømmelse. I de mest ekstreme klimascenarier vil det beløb stige til 198 milliarder kroner over de næste 50-80 år. Mens boligmarkedet står for den største del af ejendommene langs den danske kystlinje, er mange erhvervsejendomme, offentlige aktiver og fabrikker også eksponeret for oversvømmelse. I forhold til erhvervsejendomme kan oversvømmelse – udover de direkte bygningsskader – forårsage andre økonomiske tab, som er relateret til henlæggelse af driften.

Bank of Finland (2021) defineret syv væsentlige kystoversvømmelsesområder i Finland. Ifølge data fra 2019 løber værdien på erhvervsejendomme brugt som sikkerhedsstillelse, der er placeret i områder med risiko for kystoversvømmelser, op i næsten 22 milliarder euro for de største finske byer. Med en værdi på 31 millioner euro har Helsinki den højeste andel af kreditinstitutters sikkerhed i erhvervsejendomme eksponeret for risiko for kystoversvømmelse.
Risiko for oversvømmelse vil også have store indvirkninger på forsikringsprisen som et middel til at beskytte aktivværdien. Desuden vil kreditinstitutter ved udstedelse af realkreditlån til eksponeringer med risiko for oversvømmelse anvende strenge regler for maksimal LTV-ratio (belåningsgrad) for derigennem at begrænse risikoen for kreditinstitutterne.

Overgangen til en grøn økonomi

Et muligt svar på klimaforandringerne er tilpasning (’adaptation’). Man kan bygge stærke kystsikringer for at beskytte sig mod stigende vandstand; man kan designe bygninger, så de kan holde til stærkere storme og holde varmen ude (ECB, 2020). Ulempen er, at omkostningen er høj, og hjælp til virksomheder og private efter en naturkatastrofe kan forårsage et stort budgetunderskud. For lande som Danmark og Norge kan kystoversvømmelser alene forøges til 5% eller mere af det nationale BNP i 2100 (McEvoy, 2021).

Et andet muligt svar er afbødningspolitikker (’mitigation’), som mestendels er baseret på teknologiforandringer, der både vil muliggøre økonomisk vækst og medføre et fald i udledningen af drivhusgasser. På globalt niveau har investorerne set denne mulighed og rejser klimatech-midler i et hæsblæsende tempo. Data fra Pitchbook (2021) viser, at globale investorer allerede har rejst lige så mange klimamidler, som der samlet set er blevet rejst i de sidste fire år.

Konklusion

I kystbyer vil kombinationen af de hyppigere ekstreme situationer omkring vandstand (grundet stigende middelvandstand og stormflod) og de ekstreme regnmængder/flodstrømning gøre oversvømmelser mere sandsynlige (IPCC, 2021). Hvordan vil det påvirke det nordiske marked for erhvervsejendomme?
Hvis risikoen for oversvømmelser forventes at øges i nogle områder i fremtiden, kan aktivernes værdi falde før, at en oversvømmelse har fundet sted. Det betyder, at aktiver og lokationer, som anses for at være mindre påvirket af klimaforandringerne eller mere modstandsdygtige overfor dem, kan nyde godt af en prisfordel. For investorer vil målet være at forstå, hvordan klimarisici påvirker aktivets likviditet, og som følge heraf kapitalvækst. Udfordringen er, at analysen af klimarisiko er meget forskellig fra det, vi ser i analyser af finansielle markedsrisici, fordi klimarisikoprognoser laves over meget lange tidshorisonter med begrænset empiri at læne sig op ad.

Lignende artikler

VEJEN TIL FREMTIDENS ARBEJDSPLADS POST CORONA

VEJEN TIL FREMTIDENS ARBEJDSPLADS POST CORONA

Ny rapport kortlægger udfordringerne ved at indrette fremtidens hybride arbejdsplads og kommer med en række konkrete anbefalinger til, hvordan virksomheder kommer i mål.
OVERSVØMMELSER ER EN AF DE STØRSTE RISICI I NORDEN

OVERSVØMMELSER ER EN AF DE STØRSTE RISICI I NORDEN

Den måde, som byer håndterer de udfordringer, som klimaforandringerne forårsager, vil afspejles i belægningsgrad og leje, drift af ejendomme og investorernes indstilling. Og det vil også ses i ejendomsværdier og investeringsperformance.
GRØNT BYGGERI: BLIVER MASSIVTRÆ DEN NYE TREND?

GRØNT BYGGERI: BLIVER MASSIVTRÆ DEN NYE TREND?

Når vi taler om CO2-neutralitet, fokuserer vi ofte på driftsenergi. Men hvad med materialer?