Danmark, Klimaforandring og Bæredygtigt Byggeri

Ifølge World Green Building Council står bygge og anlæg for 39% af den globale CO2-udledning. Det meste er driftsrelateret udledning. Resultatet er, at ejendomsindustrien er kommet i det globale søgelys.

I Danmark er bæredygtighed fortsat øverst på agendaen – både hos regeringen, i erhvervs- og hverdagslivet. Hele landet bestræber sig på at hjælpe FN med at nå de 17 verdensmål for bæredygtig udvikling inden 2030, og den danske regering har sat sig ambitiøse mål.Der er en grund til, at København er en af verdens grønneste byer, og der er et væld af innovation i bygge- og anlægsindustrien. FN Byen i Nordhavn, Nordeas danske hovedkvarter i Ørestad og Green Lighthouse på Nørrebro er tre eksempler på bæredygtigt design og grønt byggeri i København.

Katalysatorer for bæredygtighed

Brugere, investorer og udlejere er alle drevet af noget forskelligt i forhold til at bevæge sig hen imod bæredygtighed.

CBRE’s European Occupier Survey 2019 rangerer de største udfordringer for brugerne. Bæredygtighed er ikke direkte nævnt, men det gør den ikke mindre vigtig. Faktisk har den en direkte påvirkning på brugernes fjerde- og femtestørste udfordringer, som er ”Medarbejdere og talenters præferencer” og ”Stigning i udgifter”.

Konkurrencen om de bedste talenter er fortsat høj i mange brancher. Den yngre arbejdsstyrke – og fremtidige ledere – lægger stor vægt på en virksomheds bæredygtige indsatser. En bygnings bæredygtighed er i sig selv knyttet til medarbejdernes trivsel, og derfor kan man også argumentere for, at grønne bygninger forbedrer personaleomsætningen og produktiviteten.

Klimaforandringer udgør mange risici for ejendomsinvesteringer, og man kan spørge, i hvilken grad vil alder og forældelse svække værdien? Og hvor meget vil ineffektive bygninger reducere den potentielle køberpulje?

Udlejere reagerer mere og mere på ny miljølovgivning, den offentlige mening samt brugernes og investorernes behov. Miljømæssige, sociale og ledelsesmæssige politikker – også kendt som ”Environmental, Social and Governance” (ESG) – bliver brugt til at måle en virksomheds bæredygtige aktiviteter og til at håndtere risici. Inden for fast ejendom opfordrer ESG’erne til samarbejde mellem de interesserede parter i løbet af et byggeris levetid. Det er fordelagtigt, fordi brugerne er begrænsede af deres juridiske besiddelser som lejere og derfor måske vil være tilbageholdende i forhold til at bidrage økonomisk til bæredygtige forbedringer. Indførelsen af ESG’erne hjælper ejendomsfonde med at finde alternative finansieringsmuligheder og tiltrække investorer, der er bevidste omkring bæredygtighed. Derudover kan grønne lejekontrakter bruges til at anspore lejerne til grønne investeringer i eksisterende bygninger gennem incitaments- og bødeklausuler.

Långiverne er også påvirket af de samme risici og udfordringer som investorerne. Tilgængeligheden af en bygnings bæredygtige kvalifikationer og vurderinger såvel som ESG’ere, som er benchmarket af Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), giver långiverne mulighed for at tilbyde skræddersyede produkter som for eksempel grønne lån og lån med bæredygtige krav. Det er gunstigt for långiverne, fordi det hjælper dem med at synliggøre deres grønne indsatser overfor interessenter. En långivers unikke position først i cyklussen gør, at de kan påvirke en bygnings grønne kvalifikationer ved at skubbe modvillige låntagere til at investere i grønne indsatser ved at knytte lånemargener til ESG-performance. GRESB stiller et redskab til at måle en låntagers bæredygtige performance i løbet af lånets løbetid til rådighed. Resultatet er, at investorerne får en fordel i forhold til prissætning, fordi de kan optage grønne lån eller lån med krav om bæredygtighed.

De primære internationale certificeringsværktøjer

Der er cirka 30 frivillige certificeringsværktøjer som for eksempel BREEAM og LEED, der bruges til at vurdere bygningers bæredygtige performance og miljømæssige påvirkning. Udfordringen er, at de ikke er direkte sammenlignelige på tværs af grænser og geografiske områder. EPC’ere, som måler eksisterende bygningers energieffektivitet i EU, kritiseres ofte for at være for simple og inkonsistente. Fra et værdiansættelses-perspektiv kan certificeringerne meget vel være forældede på datoen for vurderingen.

Valuarbranchen har i nogen tid anerkendt, at en bygnings bæredygtige performance i stigende grad vil sive ind i prissætningen. Ledende organer i branchen har gjort forsøg på at styre debatten og skabe fundamentet for at bringe bæredygtighed ind i værdiansættelser. Indtil nu har man ingen konsistente datasæt på tværs af industrien, og spørgsmålet er, hvordan man bedst forbedrer gennemsigtigheden i bæredygtige data, standardisering og deling.

Effekten på værdiansættelse

Valuarer følger adfærden hos markedets aktører tæt samt de overvejelser omkring bæredygtighed, der driver adfærden. Brugerorganisationer, der har solide ESG-politikker, kan påvirke lejebeslutninger og huslejeniveauet. Samtidig kan investeringsfonde med ESG-mål tiltrække og tilføre kapital til bæredygtige investeringer, og de kan udnytte tilgængeligheden af grønne lån og opnå fordele i forhold til prissætning. Det er klart, at hvis brugernes efterspørgsel er der og afspejles i markedets leje- og absorptionsniveau, vil sådanne overvejelser påvirke bygherrer og prissætningen af jord. Det er ikke svært at forstå, at der er en indvirkning på afkastet, det forlangte afkast for den investerede kapital, når disse bæredygtigheds-overvejelser påvirker udvælgelsen.

Med tiden skulle markedet implicit indregne effekten af bæredygtighed, hvilket til gengæld medfører en udvikling og redefinition af særligt attraktive ejendomme som et aktiv med karakteristika og performance, som kan defineres i henhold til konsistente bæredygtighedskriterier.

Med en stigende bæredygtighed over de senere år er det naturligt at overveje kvantificeringen af en grøn præmie for bæredygtige aktiver, og hvorvidt tilstedeværelsen af grønne egenskaber øger værdien. Hvis vi skal argumentere for, at markedet automatisk skal indregne den grønne præmie og redefinere vores opfattelse af, hvad der er førsteklasses, ville det være gætteri, og valuaren ville være nødt til at dekompilere sin opfattelse og overveje, om fraværet af grønne egenskaber forringer værdien. I dette tilfælde er det nødvendigt at overveje ejendomme med billigere leje (”brown discount”), eller om det er nødvendigt med et værdifradrag for at bøde for forskellen mellem sekundære og førsteklasses ejendomme.

Sammenlignelig dokumentation er fundamentet i pålidelige værdiansættelser, og sammenligninger med bæredygtighedsdata må analyseres og vurderes. Denne data er dog stadig ikke altid tilgængelig for ældre bygninger. For at overkomme forhindringerne på den korte bane, læner valuarer sig ofte op ad OPEX-budgetter for at vurdere driftsomkostningerne og benchmarke disse imod sammenlignelig dokumentation.

Afsluttende overvejelser

Værdiansættelsesinstanser og institutionelle ejendomsejere har tidligere samarbejdet for at flytte fokus til bæredygtighedssagen og indvirkningen på værdien. Nu har de samme organisationer mulighed for at arbejde sammen med alle involverede parter for at bygge på fremgang, definere og forpligte sig til et fælles sæt af målestandarder inden for bæredygtighed.

Når det er på plads, kan værdiansættelsesvirksomhederne forbedre og udvide datasættene fremadrettet for at følge og måle effekten af bæredygtige komponenter og udviklingen af førsteklasses ejendomme.

Kun da vil vi være i stand til at udlægge og tage det som et udtryk for leje og afkast samt være i stand til at isolere og kvantificere værdien, der kan tilskrives bæredygtige overvejelser.