Artikel

Efterspørgslen efter fleksible kontorer gør storkøbenhavnske flerbrugerejendomme til et attraktiv investeringsobjekt

Drivkræfterne bag efterspørgslen for kontorlokaler er styrket, og det er med til at gøre kontorejendomme i Storkøbenhavn til et attraktivt investeringsobjekt.

marts 2, 2020

Af Katja Haizmann Larsen Mikael Glud

business-area

Momentummet på markedet for kontorleje forventes at fortsætte i 2020 båret af en stærk økonomi og rekordhøj kontorbaseret beskæftigelse. Tilsammen vil disse faktorer være fundamentet for, at investorer fortsat efterspørger kontorejendomme i god kvalitet, og her har flerbrugerejendomme en række særligt attraktive karakteristika.

Danmark er blandt de lande i Europa, der oplever den største grad af urbanisering. En udvikling, der er tydelig på de nationale opgørelser, og det gør Storkøbenhavn interessant i forretningssammenhænge. I løbet af de sidste ti år er bruttonationalproduktet i det storkøbenhavnske område steget mere end i resten af landet. I 2017 stod Storkøbenhavn for cirka 34% af landets bruttonationalprodukt, selvom kun 31% af befolkningen bor i København. I 2007 lå bruttonationalproduktet på 29%.

Wizard-data-(1)

Mulighederne på markedet for flerbrugerejendomme

Risiko-profilen på flerbrugerejendomme er karakteriseret ved, at de oftere er eksponeret for lejemarkedet sammenlignet med en enkeltbrugerejendom. Flerbrugerejendomme har i mindre grad indkomst på spil, når en lejekontakt ophører eller udløber, og ledighedsraten springer til 100%. Det gør det også muligt at foretage løbende renovering af ejendommen.

Selvom det er mere krævende i forhold til ejendomsforvaltning, så giver flerbrugerejendomme gode muligheder for fleksible kontorpladser, fordi det er nemmere for lejerne at skalere deres kontorplads i takt med deres virksomheds forventninger til fremtiden.

CBRE’s Occupier Survey 2018 viser, at virksomheder i stigende grad ser fleksible kontorer som et vigtigt element i deres virksomhedsportefølje og forventer at bruge det i langt højere grad i de kommende år, end de gør i øjeblikket. Det er uden tvivl den mest poplære måde at udvide på i fremtiden. Brugere skelner også mellem de forskellige typer af fleksibel kontorplads på markedet, og de er klar over de respektive fordele, som forskellige lokaletyper kan tilbyde virksomheder af forskellig art og med varierende grader af modenhed. Innovation og talent bliver oftere nævnt som grunde til at bruge fleksible pladser, og det afspejler igen, at det dominerende fokus er på brugeroplevelsen.

Kontorsegmentet bliver ved med at være et populært aktiv

Den øgede interesse i kontorejendomme som et investeringsobjekt er tydelig i den historiske udvikling i niveauet for investeringsafkastet. I tråd med den trend, der ses i EMEA, har de nordiske lande oplevet en nedadgående bevægelse i investeringsafkastet.

Det danske primære afkast på kontormarkedet i København er aftaget med 100-130 basispoint i løbet af de seneste fem år og ligger i øjeblikket på 3.50%. Det gode sekundære afkast på kontorer er på den anden side oppe på 4.40% i øjeblikket. Da afkastet på danske 10-årige statsobligationer var under nul i Q2 2019, er rentespændet i øjeblikket højere end de gode sekundære kontorafkast.

Good-secondary-office-yields-vs-10Y-government-bond--20082019
Hvis markedet grundlæggende forbliver uforandret, forventes kontorafkastet at være stabilt på den korte bane. De langfristede rentesatser fortsætter med at være lave, fordi globale besparelser overstiger globale investeringer. Men selv hvis de øges, forventer man ikke at se en direkte indvirkning på ejendomsmarkedet, fordi der stadig er en væsentlig forskel på kommerciel ejendom og 10-årige statsobligationer.

Lingende artikler