Artikel

Vil selvkørende biler ændre byområderne?

“Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed” - et mantra, der vil blive udfordret, når der kommer selvkørende biler på vejene?

marts 6, 2020

Af Dragana Marina

Driverless_Cars_700x360

Vi har allesammen hørt ejendomsmæglernes mantra mange gange før: “Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed”. Nu er spørgsmålet, om og hvordan det mantra vil blive udfordret, når der kommer selvkørende biler på vejene. Vil vigtigheden af beliggenhed blive betragtet relativt, og vil det derfor påvirke ejendomsværdien? Nye undersøgelser viser, at teknologien omkring automatisering med al sandsynlighed vil påvirke tre hovedområder: Individuelle rejsebeslutninger, offentlig transport og logistisk transport[1].

Implikationer for kontormarkedet

For både brugere og investorer er det at ligge i nærheden af transportknudepunkter altid blevet betragtet som en måde at tilføre merværdi til en kontorejendom. Det kan ændre sig med introduktionen af selvkørende biler, fordi man forventer, at mennesker bliver åbne overfor at pendle længere. Selvkørende biler vil gøre det muligt at bruge transporttiden til mere meningsfulde opgaver, som for eksempel at forberede sig til møder, besvare e-mails, shoppe online eller simpelthen slappe af eller sove[2]. Man forventer derfor, at implementeringen af selvkørende biler vil resultere i en ny bølge af forstadsurbanisering.

CBRE har indgået et samarbejde med virksomheden 99MPH, der er specialiseret i at analysere, hvordan mobilitet påvirker ejendomsmarkedet, for at undersøge, om og hvordan selvkørende biler påvirker kontormarkedet. Analysen var baseret på følgende hypoteser:

  • Yderområder og områder, der ikke er dækket af offentlig transport, kan blive mere tilgængelige og dermed mere eftertragtede.
  • Muligheden for at have adgang til en talentmasse i nærområdet kan blive mindre væsentligt faktor, når der skal tages beslutninger omkring beliggenhed.
  • Beliggenheder inden for gåafstand kan blive mere værdifulde

Hvornår ser vi selvkørende biler på gaderne?

Fordelene ved at udføre andre aktiviteter i stedet for at køre kan være enorme, men hvor langt er vi fra at se selvkørende biler på gaderne? Mens nogle virksomheder vurderer, at det allerede vil komme i 2030erne, så er andre mere skeptiske[3] og hævder, at vi ikke skal spørge, hvornår selvkørende biler bliver implementeret, men hvor og hvordan. Der er flere store forhindringer, der skal overvindes:

Hvis man tænker på, at en almindelig bil kun bruges gennemsnitligt 5% af tiden, vil stigningen i selvkørende biler eliminere behovet for store parkeringsarealer. Det kan være særlig interessant for attraktive områder, fordi det frigør værdifulde arealer til nye projekter. Mange bygherrer er nødt til at begynde at tænke på, at der bliver behov for store afsætningszoner i stedet for parkering.

Implikationer for industri- og logistikmarkedet

Selvom der stadig ikke er selvstyrende køretøjer til at fragte varer på langture, er automatisering i høj grad en del af den logistiske arbejdsproces, inklusive selvkørende gaffeltrucks og robotarme. De bliver brugt i strengt kontrollerede områder som for eksempel lagerbygninger og parker, hvor der gælder forskellige regler, og spørgsmålet omkring erstatnings- og strafansvar er mindre presserende. Udover at blive brugt til at transportere varer, kan selvkørende biler også kombinere andre processer, eksempelvis læsning og aflæsning og øger dermed den samlede effektivitet[6].

Ifølge McKinsey[7] vil en fuldautomatisering af fragtkøretøjer resultere i et 45% fald i driftsomkostninger. Den største del af besparelserne vil være på medarbejdere og brændstof. Ifølge estimater kan konvojkørsel med to eller flere lastbiler føre til en 10% besparelse i brændstof, og det er et væsentligt tal, fordi brændstofomkostninger udgør cirka 30% af de totale vejfragtomkostninger[8]. Fuldautomatisering sker ikke på én gang. Det bliver rullet ud over flere omgange, og hver af dem vil føre til lavere driftsomkostninger.

Hvordan skal industri- og logistikmarkedet forberede sig på selvkørende biler?

Brugen af selvkørende biler vil også have indflydelse på lagerbygninger, fordi de er nødt til at tilpasse sig strukturelt, så indgangspartier og aflæsningsområder bliver egnede til selvkørende biler. Derudover vil udflytning til mere afsidesliggende områder også være en mulighed på grund af transportbesparelser, og fordi selvkørende biler er til rådighed døgnet rundt.

Slutteligt vil den konstante udvikling af e-handel lægge pres på detailhandlen og øge behovet for ’last-mile’-faciliteter. Den potentielle brug af selvkørende biler for ’last-mile’-leveringer står overfor mange udfordringer, fordi byområder er meget komplekse og dynamiske miljøer. Det store spørgsmål her er de selvkørende bilers evne til at forstå disse komplekse forhold og reagere derefter. Det rækker ud over egenskaberne i den teknologi, der bliver testet og er tilgængelig i øjeblikket.

En ting er dog sikkert: Kapløbet blandt bilproducenter og teknologivirksomheder om at blive den første til at udvikle selvkørende biler er benhårdt. Selvom udbredelsen af selvkørende biler kan være mange år undervejs, har teknologien et kæmpe potentiale i at ændre landskabet for hele byområder. Transport har altid været en af de mange kræfter, der har formet brugen af landarealer, men der er behov for væsentlige investeringer, som skal bakkes op af en imødekommenhed fra forbrugerne i forhold til at ændre adfærd.

[1] Albert Saiz and Arianna Salazar, ‘Real Trends, The Future of Real Estate in the United States’, MIT Real Estate, 2017
[2] Alan Ohnsman, ‘Self-Driving Cars May Kill That Old Real Estate Mantra Of 'Location, Location, Location', Forbes, 2018
[3] Jon Walker, ‘The Self-Driving Car Timeline – Predictions from the Top 11 Global Automakers’, Emero, 2019
[4] Adam Conner-Simons and Rachel Gordon, ‘Self-driving cars for country roads’, MIT News, 2018
[5] CBRE, ’Autonomous Vehicles – Driving Change for Real Estate’, 2018
[6] DHL, ’Self-driving vehicles in logistics’, 2014
[7] Aisha Chottani, Greg Hastings, John Murnane and Florian Neuhaus, ‘Distraction or disruption? Autonomous trucks gain ground in US logistics’, McKinsey, 2018
[8] Fender, K. J. & Pierce, D. A., ‘An Analysis of the Operational Costs of Trucking: A 2012 Update’,2012, s.l.: American Transportation Research Institute.

Lingende artikler